모기지 금리가 7.28%까지 올랐는데 집값은 왜 안 떨어지나요. 지금 집이나 주택 관련 주식을 사도 되는 시점인가요.

금리가 오르는데 집값이 안 떨어지는 이유

프레디맥 30년 고정 모기지 금리는 **7.28%**로 일주일 전 7.03%에서 올랐고, 2023년 11월 이후 가장 높습니다. 신청 건수는 4주 연속 줄었습니다 (Freddie Mac, Axios, 2026-10-01). 그런데 기존주택 가격은 전년 대비 1.9% 올라 오히려 가속했습니다 (모건스탠리 Jim Egan, CNBC).

이유는 매물 잠김입니다. 낮은 금리로 대출받은 집주인은 팔고 새로 사면 이자가 크게 늘기 때문에 집을 내놓지 않습니다. 사는 쪽도 줄고 파는 쪽도 줄어, 거래는 얼어붙고 가격은 크게 안 빠집니다. Egan에 따르면 중간 가격 주택의 월 상환액은 2월 저점보다 300달러(15%) 늘었습니다.

가격이 갈라지는 신호

새 주택은 사정이 다릅니다. 신규주택 재고는 2008-2009년 이후 최대이고, 중간 가격이 수십 년 만에 처음으로 기존주택보다 낮습니다 (CNBC). 건설사는 가격을 깎거나 금리 보조(바이어 금리 인하)로 물량을 소화해야 합니다.

시나리오

• 금리 고착(10년물 5.3% 안팎): 기존주택 가격은 정체, 신규주택 할인이 이어집니다. 건설주와 주택금융이 약세입니다. 가장 가능성이 높은 경로입니다.
• 금리 하락(고용 악화가 장기금리까지 끌어내림): 잠김이 풀리며 매물이 늘고 거래가 살아납니다. 다만 가격은 한 번 더 조정받을 수 있습니다. 오늘 고용이 나빠도 10년물이 올랐다는 점을 고려하면 시간이 걸립니다.
• 금리 추가 상승(10월 FOMC 인상 등): 신청 건수 감소가 이어지고 건설사 가격 인하가 확산됩니다.

투자자가 할 일

• 주택 관련 ETF나 건설주는 10년물이 5.3% 아래로 내려오는 확인 전까지 비중을 늘리지 않는 편이 안전합니다.
• 실거주 목적이라면 신규주택이 기존주택보다 협상 여지가 큽니다. 건설사가 제공하는 금리 보조 조건을 반드시 비교해야 합니다.
• 변동금리 대출이 있다면 상환 부담이 가장 먼저 커지는 구간입니다. 10월 28일 FOMC 전에 고정금리 전환 조건을 점검해 볼 만합니다.