다주택자 양도세 유예가 오늘(5/9) 종료됐는데, 이제 서울 아파트 값은 어떻게 되나요? 급매물이 쏟아지나요, 아니면 오히려 더 오르나요?

5/9 종료: 급매는 이미 소진됐다, 남은 것은 '매물 잠금'

결론부터 말하면 5/9 이후의 방향은 급매 증가가 아니라 공급 위축이다. 이미 막판 매물은 5월 첫째 주에 소화됐다.

서울경제일보에 따르면 5월 4일(일) 서울 땅 거래 허가 신청이 919건으로 4월 일평균의 2배를 기록했으며, 노원·송파 등 15억 원 이하 단지에서 실거래가보다 5,000만-1억 원 낮은 급매가 집중 출회됐다 (Seoul Economic Daily, 2026-05-06). 파이낸셜뉴스에 따르면 5/9 열흘 전부터 서울 아파트 매물이 이미 6% 감소했다 (파이낸셜뉴스, 2026-05-04).

즉, 시장은 유예 종료를 기다리지 않았다. 다주택자들은 유예 종료 직전에 팔 사람은 이미 팔았고, 남은 사람은 5/9부터 세금이 너무 비싸져서 팔기 어렵게 됐다.

세금 구조가 왜 이렇게 시장을 흔드는가

다주택자 양도세 중과 구조는 기본 세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되는 방식이다. 예를 들어 서울에서 20억 원에 산 아파트가 30억 원이 됐을 때 매도하면 2022년(중과 전)에는 세금 약 2-3억 원이었던 것이 중과 이후에는 4-6억 원 수준으로 뛸 수 있다. 이 차이가 바로 "팔면 손해"라는 심리로 이어져 매물이 잠기는 구조다.

한국일보는 "유예 종료 임박한 상황에서 매물 잠금 대비가 전혀 안 되어 있다"는 사설을 통해 정책 당국의 준비 부족을 비판했다 (한국일보, 2026-05-05).

전세가 +0.23%와 매물 잠금의 충돌: 가격 상승 압력

보고서에서 가장 주목해야 할 조합은 **매물 감소(공급↓) + 전세가 주간 +0.23% 10년 최고(수요↑)**다.

전세가가 오르면 전세 세입자 중 일부가 매매 전환을 고려한다. 그런데 매매 매물이 줄어들면 같은 수요로 더 비싼 가격이 형성된다. Korea Times는 5/9 이후 서울 수도권 주택 공급 감소가 아파트 가격에 상방 압력을 가할 가능성이 높다고 분석했다 (Korea Times, 2026-05-07).

파이낸셜뉴스에 따르면 다주택자 비율이 4년 만에 최저 수준으로 하락했다 (파이낸셜뉴스, 2026-05-08). 이는 유예 기간 동안 다주택자들이 이미 매각·정리를 상당 부분 진행했다는 의미다. 즉 추가로 쏟아질 급매 풀(pool)이 이미 작아진 상태다.

그래서 지금 부동산 투자자는 어떻게 해야 하는가

5/9 이후 서울 아파트 시장의 핵심 방향은 '거래 절벽 속 가격 지지'다. 급매 물량은 이미 소진됐고, 남은 다주택자들은 양도세 부담 때문에 팔지 않는다. 거래량은 줄지만 가격 하락 압력도 약하다. 단, 내주(5/12) CPI 발표 후 금리 인하 기대가 추가 약화되면 전세 수요 자체가 흔들릴 수 있어, 이 경우 전세가 상승세가 꺾이는 시나리오도 열려 있다.